序丨厲以寧
前言
導論 REITs是好金融1
中國金融的演進1
什么是好金融3
中國金融體系的*大短板4
推出REITs的意義6
內容概要9 **部分 為什么會推出REITs制度
**章 不動產投資信托基金15
什么是REITs15
制度的共性與個性21
第二章 價值創造：企業與投資者的視角35
REITs的融資功能36
企業的戰略工具42
抗通脹與普惠資產配置44
第三章宏觀經濟轉型與政策工具功能49
REITs制度出臺的歷史契機49
經濟發展新動能56
貨幣政策工具60 第二部分 REITs的全球實踐
第四章 規模、市場表現與流動性67
第五章 美國REITs：規模*大的REITs市場75
全球市場標桿75
發展歷程與關鍵事件77
UPREITs與DOWNREITs83
第六章 亞太REITs：各具特色86
澳大利亞A-REITs：合訂證券86
日本J-REITs：亞洲**90
新加坡S-REITs：國際化94
香港H-REITs：一枝獨秀100
第七章 其他REITs市場106
歐洲REITs市場106
印度REITs市場111 第三部分 REITs市場的中國道路
第八章 為什么要建設和發展中國REITs市場117
不動產投融資模式的挑戰117
資產管理市場的短板127
重要結構性問題的破題之作134
第九章 發展歷程與市場規模139
政策與市場的雙輪驅動139
第十章 類REITs市場152
快速發展的類REITs市場153
資產支持證券架構156
持續創新的市場159
類REITs和公募REITs162
第十一章 中國公募REITs的制度設計與實現路徑180
制度設計的5個重要維度180
制度推進的三種可行性路徑182 第四部分 中國公募REITs市場建設的重要課題
第十二章 稅制191
稅收政策的驅動作用191
中國REITs的稅務問題194
REITs可以開拓稅源和增加稅收205
中國REITs需要稅收中性政策207
第十三章 管理模式211
內部管理模式和外部管理模式212
兩種模式孰優孰劣214
類REITs市場面臨的問題218
建立、健全中國公募REITs的治理機制221
第十四章 定價與資產估值228
REITs的估值邏輯與定價機制228
成熟REITs市場具有價格發現功能233
類REITs市場的定價問題240
完善中國公募REITs市場的定價機制245
第十五章 投資者保護251
市場準入與投資者適當性管理251
存續期間管理的重點在于信息披露258
REITs市場違法違規追責265 第五部分 基礎資產類別REITs的分析與展望
第十六章 基礎設施REITs271
美國、澳大利亞與印度基礎設施REITs現狀271
基礎設施投融資體制的困境284
中國發展基礎設施REITs的意義288
中國基礎設施REITs市場展望289
第十七章 租賃住房REITs297
房地產長效機制建設需要REITs市場298
中國租賃住房REITs市場展望301
類REITs的探索與公募REITs的思考305
第十八章 商業物業REITs312
全球商業物業REITs市場的重要資產類型313
商業物業可持續發展與REITs市場315
中國商業物業REITs市場展望319
第十九章 物流REITs324
物流REITs的國內外實踐326
物流行業的挑戰與REITs市場328
中國物流REITs市場展望332 附錄案例
案例1中信啟航REIT——私募REITs市場破冰337
案例2勒泰REIT——不依賴主體信用的商業類產品342
案例3保利租賃住房REIT——首單儲架發行的租賃住房類產品346
案例4菜鳥倉儲REIT——首單可擴募物流類產品352
案例5滬杭甬徽杭高速REIT——首單傳統基礎設施類REITs產品356
案例6鵬華前海萬科REIT——REITs公募發行的探索362
案例7越秀REIT——中國內地首只在境外上市的REITs367
案例8領展REIT——香港首只公募REITs375
案例9砂之船REIT——亞洲首家奧特萊斯REITs382
案例10凱德商用中國信托——新加坡*大的中國零售REITs390
案例11美國電塔公司——全球基礎設施REITs的標桿398
案例12IndiGrid——印度基礎設施REITs404
后記“光華思想力”REITs課題筆記408
參考文獻412