店鋪運(yùn)作 內(nèi)容簡介

·積率——積率則是指預(yù)定點(diǎn)本身的形狀與面積。形狀有兩種，一是指建筑物外觀的整體設(shè)計(jì)，第二則是指預(yù)定本身的形狀。前者關(guān)注的是未來店鋪，后者則是賣場設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。通常愈方形的賣場愈好。
·面積——是指可使用之營業(yè)面積。也就是說經(jīng)內(nèi)部測量后的有效面積數(shù)。其中店鋪寬度是首要條件。尤其是一樓可使用的有效營業(yè)面積要符合店鋪企劃基本面積。無論是一、二樓的賣場或是一樓與地下室的賣場，各店鋪依其需求而有不同的特性。
·押金、租金——預(yù)定點(diǎn)地價(jià)高低攸關(guān)租金成本。租金調(diào)查是房租的幾個(gè)月份及附近房租行情打探不可少的市調(diào)工作。租金的高低及付款方式。至于地主、房主、鄰居、前任承租人是何人。其個(gè)別職業(yè)、住處、信用及有無遺產(chǎn)繼承糾紛等也是不可免的調(diào)查工作。尤其，房主是否好相處?是否會大幅度調(diào)漲租金?更是要打探清楚。如果店鋪是前任租房者放棄租賃權(quán)，則一定要了解前任租屋者的成敗因素及遷移因素，以作為前車之鑒。關(guān)于鄰店的用途則也要加以詢問。
▲店鋪預(yù)定點(diǎn)的選定 店鋪之選定*重要的是，不論是一家店面或是多家店鋪候選，除了書面作業(yè)，在選定特定店址后，要進(jìn)行實(shí)地觀察比較。連續(xù)三天于不同時(shí)段(早晨、中午、下班、晚上8點(diǎn)以后)實(shí)地觀察。運(yùn)用觀察法到實(shí)地了解立地點(diǎn)的優(yōu)劣。
·就店本身。
a．租金。
b．改裝成本，含房主的復(fù)原條件。
c．租期。
d．續(xù)約調(diào)價(jià)比例，過去記錄、契約協(xié)定。
e．屋齡及維修成本(含人力成本、房主品格、房主是否會變更(出售、移轉(zhuǎn))。
f．前任租賃者的評價(jià)作為評估比較表。
g．租金成本、續(xù)約租金成本、預(yù)計(jì)總租期成本。
·就市場性。
a．較方便目標(biāo)
b．行人流量較多，低峰與高峰差距較小?
c．店鋪街的形象較符合店鋪企業(yè)的營業(yè)特色?
d．商圈內(nèi)的顧客較符合目標(biāo)顧客?
e．商圈的質(zhì)與量較佳?
f．競爭情形較緩合?
g．消費(fèi)行為的變化較小?
h．商圈穩(wěn)定性高?
1．較方便送貨(滿足公司送貨路線優(yōu)于其他)?
▲租屋談判須知
·損益平衡點(diǎn)：也就是租金成本的預(yù)估。因?yàn)殡S著店鋪所經(jīng)營商品的生命周期的不同，如導(dǎo)入期、成長期、衰退期各有不同的利潤基準(zhǔn)及發(fā)展目標(biāo)，可承受的租金也不同，好地點(diǎn)一定貴，而貴的地點(diǎn)卻不一定能創(chuàng)造好的商機(jī)。因此，如何取得損益平衡是*重要的條件。
·契約訂定以3—5年為佳：因?yàn)榈赇伣?jīng)營的植物性培育行為。一般在永續(xù)經(jīng)營的前提下，只要