物業(yè)管理:從入門到精通【增訂5版】【物業(yè)管理經(jīng)典暢銷書】 相關(guān)資料

1.已購房入住但尚未辦理所有權(quán)登記的人算業(yè)主嗎？
現(xiàn)實案例
某新建小區(qū)進(jìn)入集中入住階段，開發(fā)商選聘的物業(yè)公司派出員工為業(yè)主辦理交房驗收等入住手續(xù)，其中一項是預(yù)收第一年的物業(yè)費。購房人李某稱，還沒拿到房產(chǎn)證，自己還不是業(yè)主，所以不應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費。
李某是業(yè)主嗎？他應(yīng)否繳納物業(yè)費？
專家解答
簡單來說，業(yè)主就是“房屋所有權(quán)人”。但在現(xiàn)實生活中，業(yè)主可能包括如下幾種情況：
（1）依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（3）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（4）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（5）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。
現(xiàn)實中，往往存在因種種原因入住了但尚未取得所有權(quán)證書的情況，但這并不妨礙其業(yè)主身份，不影響其行使業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。
可見，李某依法應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主義務(wù)，按時繳納物業(yè)服務(wù)費用。

法條鏈接
《物業(yè)管理條例》
第六條第一款　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

1.已購房入住但尚未辦理所有權(quán)登記的人算業(yè)主嗎？

現(xiàn)實案例

某新建小區(qū)進(jìn)入集中入住階段，開發(fā)商選聘的物業(yè)公司派出員工為業(yè)主辦理交房驗收等入住手續(xù)，其中一項是預(yù)收第一年的物業(yè)費。購房人李某稱，還沒拿到房產(chǎn)證，自己還不是業(yè)主，所以不應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費。

李某是業(yè)主嗎？他應(yīng)否繳納物業(yè)費？

專家解答

簡單來說，業(yè)主就是“房屋所有權(quán)人”。但在現(xiàn)實生活中，業(yè)主可能包括如下幾種情況：

（1）依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；

（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；

（3）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；

（4）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；

（5）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。

現(xiàn)實中，往往存在因種種原因入住了但尚未取得所有權(quán)證書的情況，但這并不妨礙其業(yè)主身份，不影響其行使業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。

可見，李某依法應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主義務(wù)，按時繳納物業(yè)服務(wù)費用。

法條鏈接

《物業(yè)管理條例》

第六條第一款　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第一條　依法登記取得或者依據(jù)民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。

2.承租戶能否行使業(yè)主的權(quán)利？

現(xiàn)實案例

為方便工作，林某在某小區(qū)承租了一套房屋，并與業(yè)主張女士簽訂了房屋租賃合同。一天，林某看到小區(qū)宣傳欄張貼了召開年度業(yè)主大會會議的通知，主要議題有兩個：一是增補業(yè)主委員會成員；二是重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。林某非常熱衷于小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)，對參加業(yè)主委員會也有很大熱情，因此提出要參選業(yè)主委員會成員。結(jié)果，林某被告知他只是承租戶，并非小區(qū)的業(yè)主，不能參選業(yè)主委員會成員，也不享有相應(yīng)的投票權(quán)。林某認(rèn)為，自己也是小區(qū)的一分子，理應(yīng)享有小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利。那么，作為承租戶的林某，是否享有業(yè)主的權(quán)利呢？其權(quán)利邊界如何界定呢？

專家解答

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主依法享有物業(yè)管理的各項權(quán)利，包括參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)等。而承租戶僅是物業(yè)使用人，并不能等同于業(yè)主。法律規(guī)定了物業(yè)使用人的相關(guān)權(quán)利，但其在物業(yè)管理方面的權(quán)利是受限制的。

在法律、法規(guī)和管理規(guī)約有關(guān)規(guī)定的框架范圍內(nèi)，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，被選舉為業(yè)主委員會成員及選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)使用人無此權(quán)利。但是，在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使投票權(quán)屬于民事法律行為，依法可以委托代理，即物業(yè)使用人可以接受業(yè)主的委托，代理業(yè)主投票表決，行使選舉權(quán)。此時，物業(yè)使用人僅僅是代理人，代理的后果由被代理人（業(yè)主）承擔(dān)。比如，承租戶接受了業(yè)主的委托，代理投票選舉業(yè)主委員會成員或代理投票解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，那么，承租戶的投票行為視同業(yè)主的投票行為，由業(yè)主承擔(dān)投票的后果。

本案中，承租戶林某與業(yè)主張女士雙方如在事前已就物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，或者林某獲得了張女士的授權(quán)委托，那么，承租戶林某可參與相關(guān)物業(yè)管理活動。當(dāng)然，除此之外，林某作為物業(yè)使用人可以向業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出物業(yè)管理方面的意見和建議，以及向行政主管部門投訴反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

法條鏈接

《物業(yè)管理條例》

第十二條第二款　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

第十五條　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

……

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

……

第四十一條第一款　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第四十七條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十八條　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

物業(yè)管理:從入門到精通【增訂5版】【物業(yè)管理經(jīng)典暢銷書】 作者簡介

王占強

清華大學(xué)法律碩士

律師、合伙人

高級經(jīng)濟師

物業(yè)管理師

中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會第一屆委員

北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會第二屆委員