目錄
CONTENTS 上篇 中國恒大，被做空的十倍股 **章 艱苦創業，蓄勢待發 / 2
一、從貧寒少年到車間主任 / 2
二、扔掉鐵飯碗，南下闖深圳 / 5
三、離開中達，創辦恒大 / 6
四、管理模式和產品戰略 / 10
五、三年再造二十個恒大 / 15 第二章 走向全國，香港上市 / 18
一、借雞生蛋，對賭戰投 / 18
二、省會城市大舉拿地 / 21
三、人才儲備與文化、制度建設 / 22
四、天有不測風云，首次上市失敗 / 25
五、貴人鄭裕彤，援手度危機 / 28
六、二次上市終獲成功 / 31 第三章 拓展三線，體育營銷 / 36
一、三四線，快周轉 / 36
二、恒大女排開啟體育營銷 / 40
三、恒大足球(上)：強勢抄底，放出衛星 / 43
四、香櫞做空報告突襲恒大 / 48
五、強硬反擊，雖遠必誅 / 52 第四章 回歸一二線，跨越大發展 / 57
一、八年再造六個恒大 / 57
二、回歸一二線 / 59
三、配股、不派息、補派息 / 62
四、恒大式回購與高派息 / 64
五、永續債的股債之爭 / 68
六、恒大足球(中)：問鼎亞洲，啟動青訓 / 70
七、恒大冰泉(上)：橫空出世，高舉高打 / 75 第五章 爭奪定價權，股價過山車 / 79
一、股市瘋牛，恒大暴漲 / 79
二、恒大股債的定價權之爭 / 82
三、大抄底：48天上100個項目 / 86
四、配股事故，單日暴跌27% / 89
五、狂攬超五星大項目 / 92
六、股災中重啟恒大式回購 / 95
七、恒大到底差錢不差錢 / 98 第六章 20周年問鼎行業冠軍 / 102
一、20周年慶，世界五百強 / 102
二、規模趕超萬科 / 105
三、永續債是利劍還是毒品？ / 108
四、精準扶貧(上)：3年30億幫扶大方縣 / 110
五、舉牌銀行，控股保險 / 114
六、恒大冰泉(下)：巨額虧損，涅槃重生 / 121 第七章 引入戰投，承諾業績 / 124
一、從“規模”向“規模 效益”轉型 / 124
二、引入戰投，重組深深房 / 127
三、分拆重組早有征兆 / 130
四、化解萬科股權之爭 / 133
五、市場不相信業績承諾 / 137 第八章 2017，股價井噴 / 142
一、里程碑：花旗翻多 / 142
二、利空出盡，回購重啟 / 145
三、神秘買家導演逼空行情 / 150
四、年度漲幅458%雄冠港股 / 154
五、大幅超額完成業績承諾 / 157 第九章 多元發展，時代擔當 / 161
一、精準扶貧(下)：飲水思源，不忘初心 / 161
二、恒大足球(下)：為振興中國足球而奮斗 / 166
三、恒大旅游：抓住孩子 / 171
四、恒大健康：瞄準老人 / 174
五、新能源汽車，迎接新挑戰 / 177 下篇 價值投資，顛簸的財務自由之路
第十章 恒大為什么是好公司 / 186
一、好公司，一見鐘情 / 186
二、知己知彼，百戰不殆 / 191
三、好公司的“護城河” / 194
四、地產行業中的華為 / 197
五、被好公司深度套牢 / 203 第十一章 房地產為什么是好行業 / 208
一、關于房地產的第二層次思考 / 208
二、房價是如何決定的 / 214
三、2015年之后為何房價又翻倍 / 220
四、什么是好行業 / 224
五、房地產才是中國*好的行業 / 227 第十二章 你是地產股呆會計嗎(上) / 232
一、呆會計 / 232
二、地產股呆會計37題 / 238
三、單個地產項目公司的財務模型 / 246
四、多項目地產企業的財務模型 / 262 第十三章 你是地產股呆會計嗎(下) / 271
一、房企被嚴重低估的存貨資產 / 271
二、土地增值稅對利潤的影響 / 275
三、利息資本化與投資物業重估 / 279
四、為什么房地產企業就該高負債 / 284
五、毛利和凈利的口徑與解讀 / 290
六、永續債“藏”了恒大200億元利潤 / 295
七、缺錢的恒大為什么大手筆分紅回購 / 301 第十四章 恒大地產何以后來居上 / 306
一、規模制勝：高負債、高杠桿、高周轉 / 306
二、恒大地產的成本領先戰略 / 312
三、低價拿地戰略 / 314
四、差異化戰略 / 320 第十五章 多元協同還是多元惡化 / 325
一、社會公益與多元發展 / 325
二、恒大足球的復盤與展望 / 329
三、恒大冰泉的反思 / 335 第十六章 恒大值多少錢 / 343
一、現金流折現法是一切估值方法的基礎 / 343
二、市盈率和市凈率的正確解讀 / 347
三、成長股估值泡沫和保守的NAV 法 / 353
四、我的股票估值模型 / 360
五、我對格力電器的估值實例 / 364
六、我對中國恒大的歷次估值 / 369 第十七章 怎樣拿住十倍股 / 376
一、七折以下買入好公司 / 376
二、只在三種情況下賣出 / 383
三、長期持有，談何容易 / 389
四、驚悚過山車，汝能持否 / 394
五、投資好公司不需要內幕消息 / 404
六、暴漲5倍多，汝能持否 / 407
七、財務自由之后 / 414
后記 / 419