總 論 / 1 宏觀大論：中國特色社會主義，中國特色的房地產 **章 中國的房地產市場是不完全市場 / 3 中國的房地產市場化程度還比較低，房地產金融不發達。中國房地產市場的供給端和需求端都會受到政府政策的影響和調控。政府的政策調控是中國房地產市場必不可少的一環， 是中國房地產市場保持穩定的關鍵。 第二章 中國房地產調控的本質 / 11 中國房產的價格不是完全由市場來決定的，政府的調控起到了很大的作用。影響中國房地產市場的因素主要有四個：國家基本制度、宏觀經濟政策、微觀經濟政策、市場中的供求關系。中國政府對房地產調控的本質是通過宏觀經濟政策和微觀經濟政策的共同作用，用“ 看得見的手”及時調整市場供求，優化資源配置，穩定市場，穩定價格。 第三章 中國房地產買的是國情、國運 / 17 要研究中國的房地產市場，除了研究中國經濟發展和政府政策之外，還需要了解中國的國情。了解國情是關鍵，國情才是決定資產價格*核心、*重要的因素，而國運則決定了中國房地產發展的趨勢和走向。 第四章 中國的房地產不可用他國模式解釋 / 24 中國的房地產市場有自己獨特的運行規律，一定要結合中國的實際國情來看待中國的房地產業，不可因為中國房地產市場同別國有一定的相似性就用他國模式來解釋中國房地產市場的運行情況。 第五章 中國的城市化進程是關鍵 / 34 中國處于城市化的發展階段，城市化還遠遠沒有達到飽和狀態，農業人口不斷轉變為城市人口，從農村遷徙到城市。隨著城市化的不斷推進，中國的房地產市場還有著巨大的潛在需求，城市化進程是推動中國房地產業發展的關鍵所在。 第六章 中國的房地產業不能用簡單的租售比衡量 / 41 在判斷中國的房地產市場時，要綜合各個方面進行分析，不能僅憑租售比這一簡單的指標來判斷。 微觀小論：購房者需要具備的基本素質 **章 戶 型 / 47 好的戶型不但適宜居住，還可使房產升值更快。我建議大家*好選擇平層并且南北通透的戶型，以保證房子光照充足， 通風良好。 第二章 樓 層 / 58 在現實中，其實是沒有*佳樓層的，房地產項目的周邊環境、小區景觀以及樓號布局，都會影響樓層的好壞，因此大家在挑選樓層時一定要根據現實狀況，結合自身需求進行挑選。 第三章 朝 向 / 63 朝向對房子的采光、通風、噪音、節能等方面都會產生一定的影響。房子*好的朝向是坐北朝南，但是在具體購房時，房子并非一定要朝正南，正南偏東、偏西15—30度都是可以的。 第四章 容積率 / 67 容積率是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中所占比例； 對于住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度。容積率越低， 居住的舒適度越高，反之；舒適度越低。 第五章 得房率 / 70 得房率是指可使用的房屋面積與建筑面積之比。一般來說， 得房率越高，住戶所能夠支配的面積越大，但并不是得房率越高越好。一般多層建筑的得房率在88% 左右，高層建筑的得房率在72%左右，而辦公樓的得房率在55%左右。 第六章 綠化率 / 73 房地產商所說的綠化率其實是一個不準確、不規范的用詞，綠化率準確的提法應為“ 綠化覆蓋率”。法律法規中明確規定， 衡量樓盤綠化狀況的標準是綠地率而不是綠化率，綠地率的計算要比綠化率嚴格很多，所以綠化率一般會比綠地率高。 第七章 樓間距 / 76 樓間距是指同一個小區兩棟相鄰樓之間的距離。樓間距對房子的采光、通風都有很大影響。按照國家規定，可以用樓高∶樓間距＝ 1∶1 . 2 的比值來計算樓間距。在挑選房屋時， 購房者一定要注意樓間距是否合適。 第八章 認清樓體結構 / 78 樓體結構是指建筑所用材料，是房屋質量的重要體現。樓體結構主要分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構以及鋼結構等。 第九章 塔樓、板樓、洋房，你真的分得清 / 83 塔樓是指外觀像塔的樓型，塔樓平面的長度和寬度大致相同； 板樓是東西長、南北短的住宅建筑，整個外觀給人的感覺就是一塊巨型平板一樣的建筑住宅樓；洋房是11 層以下的多層板式建筑，是板房中的標準板房。 第十章 房子的種類 / 86 根據不同的性質，房屋有著不同的分類。購房者在買房時， 特別是在買二手房時，一定要弄清楚房屋的性質，辨別好哪些房可以買，哪些房不能買。 第十一章 期房和現房 / 95 期房是指開發商從取得商品房預售許可證始至取得房地產權證期間銷售的商品房；現房是指購房者在購房時，可以即買即住，并且開發商已辦妥所售房屋大產權證的商品房。購房者在購買期房時一定要查看開發商的“五證”，特別是《商品房銷售(預售)許可證》。 第十二章 “五證一書”公示 / 100 購房者在買房時除了注重房子本身的質量，還要檢查房地產商是否取得了相關部門的批準文件，包括《建設用地規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房銷售(預售)許可證》以及《房地產開發資質證書》。 第十三章 怎樣購買二手房 / 103 雖然中國現在一手房市場的體量遠遠大于二手房市場，但是隨著城市化進程加快，中國的二手房市場必將壯大。購房者在購買二手房時，要學會和中介打交道，要了解清楚二手房的購房流程以及合同簽署等重要事項。 應該買什么樣的房子 **章 小區區位因素是關鍵 / 115 購房者在買房時不僅要分析房子本身的價值，還要綜合房子所處的區域，以及周邊環境加以分析。市中心的房子和郊區的房子，售價可謂天差地別。這不是因為房子本身的價值不同，而是房子所在的區位不同。 第二章 分清購房的消費需求和投資需求 / 119 如果現有的資金只夠買一套住房，那么這套房更應該是投資品，而不是消費品，這樣才能保證資產的升值。購房者在買房時，一定要把購房的消費需求和投資需求分開。特別是在資金有限的情況下，購房者更要注重房產的投資屬性，而不是消費屬性。 第三章 城市的板塊輪動理論 / 129 城市不同區域之間的發展都存在強弱變化，這些變化莫過于三種：**種是由盛轉衰，第二種是由貧轉富，第三種是一直繁榮。購房者一定要在某個地區處于上升階段時，入手當地房產，如此才能保證資產收益的*大化。 第四章 房屋的潛在購買力 / 142 房屋的購買力是指房屋潛在的購買需求，當房產再次出售時， 將來購買的人越多，房屋的潛在需求量就越大，那房屋升值的潛力也就越大。 第五章 商住兩用房怎么樣 / 152 商住兩用房是指既可以居住，又可以注冊公司辦公的房子。雖然中國各地對商住房的政策有所不同，但是商住房具有總價低、位置好等優勢，依然是市場上的剛需品。此外，限購也只是一時的，肯定不會永久限購，特別是一線城市的小商住房一定是住宅有力的補充品。 第六章 小產權房該不該買 / 159 對于小產權房，政府的政策只可能會越來越嚴格，而不會放松， 盡管政府之后可能會通過一些措施來解決小產權房的產權問題， 但是肯定會嚴格控制這類房產的交易。因此，雖然小產權房總價便宜，但對于其面對的風險來說，我是不建議購買的。 第七章 學區房究竟如何 / 165 中國的城市在小學入學政策上采取的是就近免試入學。目前，中國一線城市的學區房炙手可熱。總的來說，學區房的投資潛力很大，但是購買者在購買學區房時一定要注意關注當地的入學政策以及學校自己的“ 土政策”，仔細研究后，方可購買。 踩準房地產節奏，做好高拋低吸 **章 房價波動的規律 / 183 房價會圍繞著一條呈45 度向上傾斜的直線上下波動，縱坐標是價格，橫坐標是時間。這個也是我們通常所說的價值規律， 即價格圍繞價值上下波動。在波峰的時候，極可能是國家出臺了一些寬松的政策，使得房價上漲；而在波谷的時候，可能是國家對房地產市場有所限制。 第二章 影響房價變動的因素 / 186 影響房價的因素分為長期因素、中期因素和短期因素三類。其中，影響房價的長期因素是需求和經濟，中期因素是土地供給，短期因素是政策和預期。購房者在購房時一定要綜合分析以上三個因素，從而判斷房地產市場的發展趨勢。 第三章 怎么判斷房價的低點 / 191 想要判斷房價是否位于低點，可從以下三個方面進行分析： **，通過分析長期 因素及中期因素，判斷城市房價的走勢； 第二，通過分析短期因素，預測房價未來短期的發展趨勢； 第三，通過數據分析，對市場的低點進行進一步佐證。 熱點城市地產狀況分析 **章 一線城市 / 201 一、北京 / 201 二、上海 / 202 三、廣州 / 203 四、深圳 / 204 第二章 三大城市群 / 207 一、京津冀城市群 / 208 二、長江三角洲城市群 / 216 三、珠江三角洲城市群 / 227 第三章 二線熱點城市分析 / 235 一、廈門 / 235 二、青島 / 236 三、三亞 / 237 四、海口 / 238 五、濟南 / 239 六、鄭州 / 240 七、武漢 / 241 八、重慶 / 241 九、成都 / 242 十、昆明 / 243 十一、西雙版納 / 244