物業管理概論 節選

　　《物業管理概論》：　　4.2.1 物業管理前期介入的含義　　1.物業開發建設存在的主要問題　　在物業開發建設和銷售過程中，建設項目由于多種原因往往會存在一些問題，主要表現在以下幾方面。　　**，物業規劃設計和施工安裝存在問題，如設備配置不當、停車位不足、物業工程質量缺陷等。　　第二，建設單位不按規定提供物業管理的基礎條件，如管理用房、物業檔案資料缺漏等。　　第三，工程質量保修和工程遺留問題處理不及時。　　第四，建設單位從自身的利益考慮，將部分開發建設的責任和義務轉嫁給物業服務企業承擔。　　第五，建設單位在售房時向業主做出不合理承諾，使物業服務企業承擔不合理的責任等。　　2.物業管理前期介入的概念　　房地產開發包括決策立項（市場調查、可行性論證、項目選址以及申請立項等），前期準備（規劃設計、方案報批、工程勘察、土地征用和拆遷安置、辦理開工手續和施工準備），施工建設，竣工驗收和營銷等五個階段。　　物業管理前期介入是指物業服務企業在正式接管物業之前，從業主、物業使用人和物業管理的角度對物業的整體布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、設施配套、管線布置、房屋租賃經營、施工質量、竣工驗收等多方面向建設單位提出意見和建議，使物業投入使用后能更好地滿足業主與物業使用人的需求，為物業管理創造條件。　　4.2.2 物業管理前期介入的作用　　（1）有利于完善設計細節，提高物業的實用性和便利性　　在物業布局、配套，建筑造型，房屋設計，電力負荷設計，垃圾站點布設，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設，空調排煙孔位預留等方面充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利，向房地產開發企業提出建設性意見。　　（2）及時發現和處理工程施工和設備安裝方面存在的問題，保證施工質量　　（3）為驗收接管打下基礎　　通過開展前期介入，物業服務企業全面熟悉和掌握了物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況，有利于縮短驗收時間、提高驗收質量，便于對發現問題的交接處理。　　（4）為前期物業管理做好準備　　物業服務企業可利用前期介入的機會，逐步開展制訂物業管理方案和各項規章制度，進行機構設計、招聘人員、實施上崗培訓等前期物業管理的準備工作，方便物業移交后物業管理各項工作的順利開展。同時，通過在前期介入過程中與各方的磨合，理順與環衛、水電、通信、治安、綠化等部門之間的關系，為日后管理建立暢通的溝通渠道，便于日后對物業的管理。　　（5）有助于提高建設單位的開發效益　　前期介入是物業服務企業從物業開發項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，建設單位可以得到物業服務企業的專業支持，開發出市場定位準確、功能使用考慮周全、業主滿意的物業，促使物業的銷售。同時建設單位還可以通過引入高水平的物業管理咨詢提升自身的品牌。　　此外，開展前期介入還有利于降低房地產開發企業投資的風險，有利于物業服務企業工程技術人員的培養。　　4.2.3 物業管理前期介入的工作內容與實施　　在物業管理前期介入階段，物業服務企業的工作內容大致可以歸納為以下幾個方面。　　1.立項決策階段的介入　　房地產開發的**個階段是立項決策，解決開發什么、能否開發的問題。這首先需要對市場進行調查分析，物業管理人員所提供的關于該項目的市場定位，潛在業主的構成、需求以及消費水平，周邊物業管理概況及日后的物業管理內容、管理標準及成本、利潤預算等方面的意見有著重要的參考價值，對正確進行項目的可行性分析及降低決策的風險起著決定的作用。　　2.規劃設計階段的介入　　產品要有競爭力必須要能全面滿足客戶的需求，對于房地產來說，不僅要重視房屋本身的質量問題，更應該考慮服務的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、居住的安全舒適、生活的方便等。這就要求在規劃設計階段，物業服務企業根據已往的管理經驗和日后實施物業管理的需要，針對規劃設計中的種種問題和缺陷提出自己的意見和建議。　　……