物業觀賞實務(第三版) 節選

　　《物業管理實務（第3版）》：　　（一）物業管理市場環境的構成　　（1）基本的社會經濟制度以及各相關的法律，包括《憲法》以及《合同法》、《民法》、《物權法》、《公司法》等市場經濟體制的法規。　　（2）房地產行業的有關法律法規和政策，如《中華人民共和國城市房地產管理法》等。　　（3）物業管理行業的有關法規與政策，如《物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》等。　　（4）物業管理市場機制與運作法則，如市場進入規則、市場交易規則和競爭機制等。　　（5）物業管理市場觀念，如人們對物業管理及其行業的看法、對物業管理市場的認識與接受程度等。　　物業管理的健康發展、物業管理水平的提高不僅要有供需雙方的主觀努力及互相監督與制約，還必須有一套有利于物業管理整體長期健康發展的制度框架及成熟的市場意識和觀念。　　（二）物業管理市場環境的培育　　1.進一步完善適合我國物業管理發展特點的法律法規　　物業管理發展的法規滯后問題一直是制約我國物業管理實踐健康有序發展的瓶頸之一。物業管理我國產生和發展也就是近二十幾年的事情，而且它從誕生之日起，就以非常快的發展速度，很快走進了我們的社會生活。在快速發展的過程中，由于相關的法律法規缺乏，使得物業管理的過程中也出現了不少的問題，不僅制約了物業管理自身的發展，也給居民生活和社會秩序帶來了一定的負面影響。　　為此，國家有關部門高度重視，先后頒布實施了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區管理服務收費暫行辦法》、《關于實行物業服務企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》，以及《物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》等行業法規和規定，對物業管理的健康、規范、有序發展起到了重要的促進作用。　　但是，物業管理是實踐性非常強的一個行業，在發展的過程中經常會出現一些新的問題和矛盾，現有的一些法律法規還有些待完善的地方。尤其是國家關于和諧社會、和諧社區建設的重大戰略指導方針的出臺，促使我們考慮物業管理如何為社會和諧建設和發展作出更大的貢獻。　　隨著物業管理事業的不斷發展，要使物業管理的各個領域和環節真正做到有章可循、有法可依，要進一步明確許多具體的實施細則。首先，業主或使用人和物業管理公司之間的權益、責任和義務還需要以立法的形式進一步明確。業主是物業的所有人，業主委員會由其選舉產生，將代表他們行使物業管理的選聘權、重大事務的決策權與物業管理的監督權；業主、業主委員會與物業管理公司之間是平等的民事法律關系，即委托和被委托的關系。其次，要不斷健全物業服務企業的資質審查和等級評定制度。物業服務企業類型多樣，素質良莠不齊，因此必須以法律規范企業的設立條件，控制企業數量，提高企業素質。政府主管部門也要加強對物業服務企業的審查和監管力度，對違規行為堅決予以查處，對一些管理混亂、服務質量差以及亂收費的企業，可吊銷它們的營業資格等。　　2.加強監管和司法力度，真正使得物業管理有法可依、有法必依、違法必究、執法必嚴　　物業管理相關主管機構，要切實按照相關法律法規對物業管理市場的行為加以監督檢查，對違反物業管理法律法規、損害當事人的合法權益的行為要嚴厲查處，真正把物業管理的法律法規及有關規定落到實處。　　3.加強宣傳教育，努力培育全社會的物業管理市場意識　　相關部門和單位，要大力宣傳物業管理的相關知識，轉變人們對物業管理的傳統認識，培育和加強物業管理的市場意識，使全社會真正理解和接受物業管理是市場行為，是應該按照市場運營的基本規律進行的。只有這樣，才能真正形成物業管理各主體之間的良性互動關系，共同推動物業管理市場的健康高效發展，造福全社會人民。　　4.切實明確物業管理區域業主委員會的身份和地位　　業主委員會是由經過業主大會選舉的、在業主大會閉會期間能夠代表全體業主的人員所組成的，它在維護業主的合法權益、配合物業服務企業搞好物業管理服務、協調各行為主體的關系等方面發揮重要的作用。但是，由于各地情況的不同及考慮其他方面的因素，各地對業主委員會的成立、人員組成、職責權利、社會地位、法律身份等沒有一個統一的規定，這就使得物業管理當事人很難對物業管理相關問題形成良好的溝通與信任，很難真正實現物業服務企業與業主平等的民事法律地位，也就談不上符合市場經濟基本規律和運行法則。　　5.大力推行物業管理項目的招標和投標制度　　招投標制度是按市場機制進行資源配置的一條非常有效的方式，體現了公開、公平、公正、合理的市場競爭原則，迫使企業加強自身能力的建設和維護，進而可以提高整個行業乃至整個經濟社會的競爭能力和水平。　　根據原國家建設部頒發的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（見附錄）對業主人住達到一定比例，或業主委員會成立之前，對物業管理實行招標和投標所作出的有關規定，住宅及同一物業管理區域內的非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業從事物業管理項目的管理和服務工作。　　……