**章 房屋買賣合同糾紛概述 **節 房屋買賣的概念與特征 一、房屋買賣合同成立的要件 二、房屋買賣合同效力與物權變動的關系 三、房屋買賣與房屋租賃的關系 第二節 商品房買賣合同概述 一、商品房買賣合同糾紛總體處理原則 二、《商品房買賣合同解釋》的適用問題 第三節 二手房買賣合同概述 第二章 商品房預售合同糾紛 **節 主體與管轄 01.商品房買賣合同糾紛不受不動產專屬管轄限制 02.業主委員會不具有要求開發商履行商品房銷售合同義務的訴訟主體資格 第二節 合同性質與合同效力 03.商品房預售合同與代建合同的區別 04.當事人未訂立書面房屋買賣協議的，應綜合考量確認房屋買賣關系是否存在 05.未取得商品房預售許可證情況下對外簽訂的商品房預售合同無效 06.未取得土地使用證不影響商品房預售合同效力 07.買受人明知開發企業未取得土地使用權和開發、建設、銷售資格而與其簽訂購房合同，應承擔合同無效的民事責任 08.商品房預售合同備案登記，不是物權的設立、變更、轉讓，不產生物權公示的效力 第三節 預約與本約的司法認定 09.預約合同生效后，雙方當事人均應按照約定履行自己的義務 10.對于預約還是本約關系應當依據合同內容及履行事實綜合予以認定 第四節 商品房銷售廣告和宣傳資料內容的性質認定 11.商品房銷售虛假廣告的認定標準 12.開發商就所售商品房及相關設施作出的說明和允諾具體確定，應當視為要約 第五節 認購書與定金的問題 13.因“不可歸責于當事人的事由”導致商品房買賣合同未能訂立的，開發商應當返還定金 14.應當根據認購書形式要件及具體約定內容綜合認定當事人之間是否形成預約合同關系 第三章 商品房銷售合同糾紛 **節 商品房買賣合同履行及違約責任的司法處理 15.出賣人交付的商品房不符合合同約定，買受人有權拒收房屋 16.非因出賣人原因導致買受人不能取得房屋權屬證書，出賣人不承擔違約責任 17.行政部門出具的質量合格文件僅為訴訟證據，人民法院應當依據案件客觀事實綜合認定案涉房屋是否存在質量缺陷 18.當事人對商品房結算面積的約定，優先于測量規范中的房屋面積或者房屋的登記面積 19.交付房屋所改建筑事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符合建筑規范，均不能成為開發商免除違約責任的理由 20.當事人認為合同約定違約金過高的，人民法院可以根據當事人的請求適當進行調整 21.買受人主張逾期辦證違約金計算方式及訴訟時效問題 22.按照協議約定就違約責任的具體承擔方式作出選擇后，不得適用選擇性條款主張其他追究違約責任的方式 23.開發商售房不得保留外墻面所有權及使用權 24.業主對所購特殊商品房享有特別知情權 第二節 懲罰性賠償的司法處理 25.開發商因其委托代理機構原因導致一房二賣的，不得以此為由請求免除《商品房買賣合同解釋》第8條規定的懲罰性賠償 26.不能以購買商品房未盡到足夠注意義務，不清楚房屋已設定抵押事實為由，主張對案涉房屋適用善意取得 27.一房二賣所涉合同效力及物權確權問題的處理原則 28.《商品房買賣合同解釋》第8條規定的懲罰性賠償，一般不應與《合同法》第113條規定的可得利益損失賠償同時適用 第三節 商品房《包銷合同》的司法處理 29.當事人以違反稅收征管法律法規的強制性規定主張民事合同無效的，應重點審查訂立合同之目的是否存在《合同法》第52條所規定的“違法性” 30.購房人與包銷人就商品房銷售引發的糾紛中，開發商是否承擔連帶責任的區別認定 第四節 商品房買賣合同解除權的司法處理 31.合同解除致合同關系歸于消滅的法律后果不為違約責任，而是返還不當得利、賠償損失等形式的民事責任 32.合同一方當事人不構成根本性違約，另一方當事人請求解除合同的，不予支持 33.合同約定解除與債權合意抵銷 第五節 涉及民間借貸或按揭貸款的商品房買賣合同的司法處理 34.當事人協商一致終止借款合同關系并建立商品房買賣合同關系性質的，如何確定雙方法律關系的性質及借款本息數額 35.當事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》，并就借款到期是否償還從而促使《商品房買賣合同》能否履行的約定有效 36.名為購買實為抵押的“購房”合同，依據《物權法》第186條關于禁止流押的規定，應認定該購房合同或條款無效 37.《商品房買賣合同解釋》第25條第2款的區別適用問題 第四章 二手房買賣合同糾紛 38.“名不符實”合同性質的認定與過錯責任承擔問題 39.出賣人未取得房屋產權證書，不影響房屋買賣合同效力 40.買方通過正當途徑獲得相同房源信息的，有權選擇中介公司促成交易，不屬“跳單”違約行為 41.合同當事人主張違約方承擔可得利益損失賠償責任時，如何適用減損規則 42.中介公司的中介轉賣行為，構成故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況的，依法應承擔損害賠償責任 43.房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行 44.實際購房人需提供支付房款等證據證明其為所有權人 45.已交付但未過戶的房屋滅失后，事實上已經不能履行，出賣人不再承擔繼續履行協助辦理過戶手續的合同義務 第五章 農村房屋買賣合同糾紛及特殊房屋買賣合同糾紛 46.同村不同組村民屬于同一農村集體經濟組織，雙方簽訂的《購房協議》具有法律效力 47.城市居民購買農村私有房屋簽訂的房屋買賣合同是否有效 48.未取得房產證的單位內部開發房買賣合同有效 49.劃撥土地上的房屋并非絕對禁止轉讓，辦理土地出讓手續及繳納土地出讓金后即可轉讓 50.農村私有房屋買賣合同被確認無效后，買受人主張賠償損失的處理原則 51.單位集資建房對外銷售行為無效 附錄 法律法規、司法解釋等 中華人民共和國民法總則（節選）（2017年3月15日） 中華人民共和國合同法（節選）（1993年3月15日） 中華人民共和國物權法（2007年3月16日） 中華人民共和國城市房地產管理法（2009年8月27日修正） *高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）（1999年12月19日） *高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（2009年4月24日） *高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年4月28日）