**章 房地產項目前期開發 1

從某種意義上說，一個開發項目是否成功，房地產開發企業能否獲得預期的收益，是由項目前期開發階段的市場調研、項目選擇研究、項目定位等因素決定的，而能否實現房地產企業的*初設想，在項目前期開發階段進行策劃至關重要。



**節 開發項目市場調研 2



調研01：市場宏觀環境分析 3



調研02：房地產市場調查 5



相關鏈接 土地出讓的方式 7



調研03：購房者行為調查分析 10



調研04：競爭對手調研分析 12



調研05：地塊基本狀況調研分析 14



第二節 開發項目選擇 15



選擇01：開發城市選擇 15



選擇02：開發地段選擇 16



選擇03：開發管理模式選擇 18



相關鏈接 常見的開發管理模式 19



選擇04：產品模式選擇 20



選擇05：融資方案選擇 21



相關鏈接 房地產開發常見的融資方式 21



第三節 開發項目可行性研究22



研究01：可行性研究的步驟 22



研究02：可行性研究的內容 24



研究03：可行性研究的重點 29



研究04：可行性研究報告 31



第四節 開發項目市場定位 32



定位01：目標市場選擇的意義 32



定位02：確定目標市場的原則 33



定位03：目標市場選擇的條件 33



定位04：確定目標市場的策略 34



定位05：影響目標市場策略選擇的因素 36



第二章 房地產項目前期運作 39

做好房地產開發項目前期準備工作，是房地產企業自身發展的一個重要過程。前期運作階段是整個房地產建設項目的龍頭，也是建設項目能否充分發揮經濟效益的關鍵。



**節 項目土地獲取 40



獲取01：以出讓方式取得土地使用權 41



獲取02：以劃撥方式取得土地使用權 43



獲取03：以轉讓方式取得土地使用權 45



獲取04：獲取國有土地使用權的費用 46



獲取05：開發建設中的城市房屋拆遷 47



相關鏈接 獲得項目地塊前落實事項 49



第二節 房地產“五證”辦理52



辦理01：建設用地規劃許可證 52



辦理02：國有土地使用證 54



辦理03：建設工程規劃許可證 54



辦理04：建設工程施工許可證 56



辦理05：商品房銷售（預售）許可證 57



第三節 項目規劃設計 59



設計01：項目規劃的總體構思 59



設計02：空間關系處理 60



設計03：項目總體規劃的要求 61



設計04：項目總圖豎向的要求 62



設計05：項目附屬用房的規劃 63



設計06：室外環境的規劃 63



設計07：道路規劃 64



第四節 項目招投標管理 65



要點01：項目工程招標的范圍 65



要點02：工程監理招標 66



要點03：工程勘察設計招標管理 69



要點04：項目工程施工招標管理 71



第三章 房地產項目運作管理 75

隨著社會的發展，現代建筑工程結構變得更加復雜，規模變得更大，標準要求也隨之更高，由此可見，房地產項目管理是一個復雜的過程，它的順利完成不僅需要投入人力、物力和資金等，更需要對項目進行高效運營管理。



**節 項目進度控制 77



進度01：項目進度控制的范圍 77



進度02：項目進度的事前控制 79



進度03：項目進度的事中控制 81



進度04：項目進度的事后控制 83



進度05：項目進度偏差控制 84



相關鏈接 項目進度偏差產生的原因 85



第二節 項目質量控制 86



質量01：項目質量管理的主要對象 86



質量02：項目開發前期質量控制 87



質量03：項目設計階段的質量控制 88



質量04：項目施工階段的質量控制 91



第三節 項目安全管理 96



安全01：提高施工人員的安全防護能力 96



安全02：加強施工現場的安全防護檢查 97



安全03：施工現場安全管理的措施 99



相關鏈接 施工現場安全管理存在的問題 102



第四節 工程驗收管理 103



驗收01：項目竣工驗收的資料 104



驗收02：項目竣工驗收的條件 105



驗收03：項目竣工驗收的依據 105



驗收04：項目竣工驗收各階段的工作內容 106



驗收05：項目竣工驗收的步驟 108



第四章 房地產項目營銷管理 111

房地產營銷是房地產經營中的一個重要環節，強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗物業都順利出售或出租。



**節 項目營銷策劃 112



策劃01：項目前期營銷策劃 113



策劃02：項目導入期營銷策劃 114



策劃03：項目開盤期營銷策劃 117



策劃04：項目持續期營銷策劃 120



策劃05：項目尾盤期營銷策劃 121



策劃06：項目交付前營銷策劃 122



第二節 項目營銷模式 123



模式01：廣告營銷 123



模式02：品牌營銷 126



模式03：假日營銷 128



模式04：展會營銷 130



模式05：網絡營銷 131



模式06：O2O營銷 134



模式07：眾籌營銷 135



第三節 項目階段銷售 138



階段01：預熱階段 138



階段02：開盤階段 139



階段03：強銷階段 142



階段04：持續階段 144



階段05：尾盤階段 147



第四節 案場銷售流程 149



流程01：客戶接待流程 149



流程02：議價流程 154



流程03：定房流程 155



流程04：簽約流程 156



第五章 房地產項目財務管理 161

企業管理的核心是財務管理，鑒于行業的特殊性，房地產企業的財務管控尤其重要。任何致力于持續健康、穩健發展的房地產企業，均會把企業的財務管控放在首要位置。



**節 全面預算管理 162



預算01：設置全面預算管理組織 163



預算02：制定全面預算管理程序 163



預算03：建設全面預算管理制度 167



預算04：房地產企業預算編制過程 167



預算05：推行全面預算管理的措施 168



第二節 資金管理169



資金01：資金的預算管理 169



資金02：資金的籌措工作 170



相關鏈接 房地產企業的融資渠道 171



資金03：資金的風險管理 172



資金04：資金的監督管理 173



第三節 會計核算管理 173



核算01：會計核算對象 173



核算02：設計和調整會計單據 174



核算03：會計科目與賬簿設置 174



核算04：統一會計核算程序和規則 179



第四節 稅務管理179



稅務01：房地產企業涉及的稅種 179



稅務02：不同階段涉及的稅種 180



稅務03：納稅籌劃 181



稅務04：涉稅風險的防范 182