房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) 節(jié)選

　　《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)（修訂版）/全國(guó)高職高專房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)系列規(guī)劃教材》：　　（1）企業(yè)職能管理部門提供的資料　　例如企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)字、原始憑證、相關(guān)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬目、企業(yè)分析總結(jié)報(bào)告等，都可以作為文案調(diào)查法的內(nèi)部資料來(lái)源直接采用，這些資料取得比較容易，而且信息真實(shí)可靠，調(diào)查人員必須重視。　　（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的資料　　企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的例如進(jìn)貨統(tǒng)計(jì)、銷售報(bào)告、庫(kù)存動(dòng)態(tài)記錄、合同簽訂執(zhí)行情況、廣告宣傳效果、消費(fèi)者意見反饋等信息。　　（3）其他各類記錄　　如來(lái)自企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策層的各種規(guī)劃方案、各種調(diào)研報(bào)告、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、顧客意見和建議、同業(yè)卷宗及有關(guān)照片和錄像等。這些資料都對(duì)市場(chǎng)研究有著一定的參考作用。例如：根據(jù)顧客對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)的意見，就可以對(duì)如何改進(jìn)加以研究。　　2.外部資料來(lái)源　　外部資料主要是來(lái)自被調(diào)查企業(yè)以外的信息資料，包括以下幾個(gè)方面。　　1）政府機(jī)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)管理部門的有關(guān)方針、政策、法令、經(jīng)濟(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)公報(bào)等。這方面的信息取得也比較容易，而且這些信息基本都是免費(fèi)的。　　2）房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)表和保存的有關(guān)行業(yè)銷售情況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)等信息資料。　　3）通過(guò)各類會(huì)議獲取二手資料。各地定期或不定期舉辦的房地產(chǎn)博覽會(huì)，以及專業(yè)性、學(xué)術(shù)性經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上所發(fā)放的文件和材料，這些材料對(duì)于調(diào)查人員來(lái)說(shuō)，是得到有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資料或可能成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資料的一種很重要的途徑。　　4）通過(guò)信息咨詢機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)獲取信息資料。不少咨詢機(jī)構(gòu)和工商業(yè)研究所經(jīng)常會(huì)發(fā)表有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和專題評(píng)論文章，這些資料通常能提供大量的背景材料。　　5）從圖書館獲得資料。各類型的圖書館是各種文獻(xiàn)資料集中的地方，市場(chǎng)調(diào)查人員可以充分利用圖書館資源，獲得關(guān)于某個(gè)特定調(diào)查主題的信息資料。　　6）各種大眾傳播媒體。房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)都是各媒體關(guān)注的重點(diǎn)，因此在電視、廣播、報(bào)紙、雜志及文獻(xiàn)資料中，也含有豐富的房地產(chǎn)方面的經(jīng)濟(jì)信息和技術(shù)情況。　　7）通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)獲取相關(guān)信息資料。網(wǎng)上資料的收集主要通過(guò)搜索引擎，搜索所需信息的站點(diǎn)的網(wǎng)址，然后訪問所想查找信息的網(wǎng)站或網(wǎng)頁(yè)。如果事先知道載有所需信息的網(wǎng)站名，只要在瀏覽器的查詢框中鍵入網(wǎng)站名即可查找到需要的信息。不過(guò)，由于網(wǎng)上的信息資料魚龍混雜，對(duì)于調(diào)查人員來(lái)講，需要具有一定的甄別能力。4.2.3文案調(diào)查的程序文案調(diào)查法作為一種簡(jiǎn)單的調(diào)查方式，雖然易于操作，但是，要想在保證信息質(zhì)量的前提下，資料收集工作又不至于成本過(guò)高，就需要依照一定的工作程序來(lái)進(jìn)行。文案調(diào)查法的基本程序大致分為以下幾步。　　1.確定調(diào)查目的，明確資料需求　　在浩如煙海的信息世界里，調(diào)查人員必須有針對(duì)性地來(lái)收集資料，為此，調(diào)查者應(yīng)該首先圍繞調(diào)查目的確定所需資料的范圍。所考慮的資料范圍越廣，越有可能涵蓋所有的資料來(lái)源，資料主題的認(rèn)定也就越準(zhǔn)確。具體來(lái)講，調(diào)查者在調(diào)查所需資料時(shí)，應(yīng)該考慮此次調(diào)查所需資料的現(xiàn)實(shí)需求和長(zhǎng)遠(yuǎn)需求。現(xiàn)實(shí)需求是本次文案調(diào)查為解決什么樣的現(xiàn)實(shí)問題提供信息支持；長(zhǎng)遠(yuǎn)需求則是通過(guò)本次文案調(diào)查工作作為企業(yè)經(jīng)常性的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)和方案提供基礎(chǔ)性的資料和數(shù)據(jù)。只有明確了所需資料，調(diào)查者完成工作所花費(fèi)的時(shí)間、精力和財(cái)力才能越少。2.通過(guò)多種渠道尋找資料信息的來(lái)源調(diào)查目的和資料需求確定以后，調(diào)查人員就可以開始資料收集工作。一般情況下，首先會(huì)假設(shè)調(diào)查目的所需收集的資料都是存在的，盡管可能收集不到直接佐證調(diào)查目的的二手資料，但是通過(guò)有效的引用、目錄或其他工具，就可以劃定資料來(lái)源范圍。這時(shí)，調(diào)查人員就可以全神貫注地查找能夠協(xié)助自己取得所需資料的各種輔助工具，如各種書籍、期刊、官方文獻(xiàn)資料的目錄、索引、新聞報(bào)道等，從一般線索到特殊線索，這是文案調(diào)查人員收集信息資料的重要途徑。　　3.收集信息資料　　信息資料的來(lái)源渠道逐漸清晰后，調(diào)查人員就可以著手信息資料的收集工作。收集信息資料時(shí)有兩個(gè)要求：一是要保證信息資料的數(shù)量，即盡可能多地收集信息資料，以保證其涵蓋面；二是要保證信息資料的質(zhì)量，在收集信息時(shí)，除了詳細(xì)記錄這些資料的來(lái)源出處外，還應(yīng)該對(duì)資料使用的一些限制、資料產(chǎn)生的程序及其他相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)研究，以防止資料本身的限制導(dǎo)致所收集資料的質(zhì)量下降，從而影響市場(chǎng)調(diào)查的客觀性。　　在收集資料時(shí)，根據(jù)先易后難的原則，可以按以下步驟進(jìn)行：首先，查找內(nèi)部資料；其次，查找外部資料；再次，訪問查找，進(jìn)一步地訪問這些資料的來(lái)源地，如有關(guān)企業(yè)協(xié)會(huì)和統(tǒng)計(jì)機(jī)關(guān)；然后，購(gòu)買資料，通過(guò)以上措施所獲得的二手資料如果還不能滿足調(diào)查的需要，還可以去一些專門出售信息資料贏利的市場(chǎng)上購(gòu)買調(diào)查所需的信息，如許多經(jīng)濟(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)年鑒、地方志、企業(yè)名錄等面向社會(huì)公開發(fā)行的資料。　　……